FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2018

gilt beim Thema Instandhaltung. Den pro- fessionellen Marktteilnehmern ist bewusst, dass sie in ihre Portfolios investieren müs- sen, und das wird tendenziell mehr. Bei Wohnimmobilien werden die Miet- kalkulationen damit gerechtfertigt, dass aufgrund der massiv gestiegenen Errichtungskosten günstigere Mieten gar nicht mehr möglich seien. Ist leist- bares Wohnen in Neubauten gar nicht mehr möglich? Sowohl die Grundstücks- als auch die Bau- preise steigen stark. Das ist Fakt. Für den Nutzer geht es nicht allein um die Miete pro Quadratmeter, sondern um die Gesamtbe- lastung für eine Wohnung. Deshalb achten wir auf kompakte, eher kleinere Wohnun- gen mit einem effizienten Grundriss. Die weit überwiegende Zahl unserer Wohnun- gen kostet weniger als 1.000 Euro, die meisten liegen im Bereich von 700 bis 800 Euro. Im Übrigen glauben wir, dass in Wien die Preissteigerungen stagnieren werden. In Ihrem Publikumsfonds LLB Sem- per Real Estate macht derWohnsektor nur vier Prozent im Portfolio aus. Müsste der Anteil nicht höher sein, wenn laut Fondsprofil „stetige Erträge mit geringer Volatilität“ das Ziel sind? Nein. Wir glauben, dass wir einen guten Mix in diesem Fonds haben. Er ist auf eine breite Streuung mit Gewerbeimmobilien ausgerichtet. Wohnen ist eine Beimischung im weniger riskanten Bereich. Ich glaube nicht, dass Wohnimmobilien einAllheilmit- tel sind, um einen Fonds möglichst sicher zu managen. Davon ist gar nicht die Rede. Aber der vierprozentige Anteil ist nicht wirklich groß, wenn Sie möglichst wenig Vola- tilität anstreben. Darauf achten wir auch bei den Gewerbe- immobilien, bei denen wir strenge Kriterien in der Vermietung verfolgen. Deshalb haben wir keine volatilen Risiken. Der Fonds besitzt ein Objekt in Knit- telfeld, das an die Autozubehörkette Forstinger vermietet ist, die Anfang des Jahres Insolvenz angemeldet hat. Wie wirkt sich das auf den Fonds aus? Forstinger zahlt weiter die Miete, und es ist nicht davon auszugehen, dass wir dort einen Leerstand haben werden. Derzeit ist ge- plant, den Standort fortzuführen. Werden Sie Abstriche bei der Miete machen müssen? Jeder Mietvertrag, der ausläuft, muss neu verhandelt werden. Dass die Miete auch einmal sinken kann, ist in dem Marktum- feld nun einmal so. Im Gegenzug bekom- men wir dafür – nicht nur in diesem Fall – einen längeren Kündigungsverzicht. Damit fühlen wir uns auch bei einer Marktkorrek- tur, die eines Tages kommen wird, wohl. Im Portfolio befinden sich auch einige Fachmarktzentren. Dieses Segment wurde durch die hohe Nachfrage recht teuer. Erfüllen diese Objekte Ihre Erwartungen? Wir haben noch kein Fachmarktzentrum unter sechs Prozent erworben. Zuletzt haben wir ein attraktives Fachmarktzentrum in Mattersburg gekauft, das wir laufend in der Qualität verbessern werden. Generell laufen die Zentren mit Lebensmittelhändlern und Discountern bei uns stabil. Abweichungen kann man nie ausschließen; mit denen muss man gegebenenfalls umgehen können. Aus welchen Gründen hat der Fonds relativ viele Erbbau-Grundstücke er- worben? Wir haben die Liegenschaften mit einer relativ hohen Rendite im Paket von einer Immobiliengesellschaft erworben und se- hen sie als eine gute Portfolioergänzung. Was ist da Ihre Strategie? Was soll mit dem freien Baurechts-Grundstück in Graz passieren? Wir bekommen von den Nutzern, ohne dass wir einenAufwand betreiben müssen, einen Baurechtszins und werden die Grund- stücke, die sich in nachgefragten Lagen be- finden, langfristig halten. In Graz entsteht ein neues Projekt, das nicht wir, sondern der Grundstücksmieter entwickelt. Ihr Fonds Semper Real Deutschland soll in „voll vermietete Gewerbeim- mobilien (Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik) mit hohen und stabilen Er- trägen“ investieren. Wie passt das zu den hohen Immobilienpreisen? Beim Start eines neuen Fonds ist es wichtig, dass die ersten Objekte stabil sind und dass es zu keinen Cashflow-Problemen kommt. Deshalb haben wir strenge Kriterien, an die wir uns halten, obwohl wir rascher investie- ren wollten. » Ich glaube nicht, dass Wohnimmobilien ein Allheil- mittel sind, um einen Fonds möglichst sicher zu managen. « Alexander Budasch, LLB Immo KAG Foto: © Günter Menzl Alexander Budasch: „Der LLB Semper Real Estate ist auf eine breite Streuung mit Gewerbeimmobilien ausgerichtet. Wohnen ist eine Beimischung im weniger riskanten Bereich.“ sachwerte I alexander budasch | llb immo 156 www.fondsprofessionell.at | 4/2018