FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2018

schließlich aus den Mieten. Bewertungen nach oben und unten haben keine Effekte. Der Cashflow ist für einen Immobilien- fonds das Um und Auf. Welche Rolle spielen Hotels? Wir haben an guten Standorten in Hotels mit bonitätsstarken Betreibern investiert. Am Düsseldorfer Flughafen haben wir zu- letzt einen Forward Deal (Kauf einer nicht fertigen Projektentwicklung, Anm.) abge- schlossen. Der Hotelanteil soll aber jetzt nicht weiter ausgebaut werden. Forward Deals sind seit einiger Zeit in Mode, um überhaupt an Immobilien zu kommen. Wie wirkt sich das auf das Preisgefüge aus? Prinzipiell erwarten wir für 2019 keine Änderungen bei Renditen, sondern eher noch einen moderaten Preisanstieg. Die Renditen von Forward-Geschäften sind aus heutiger Sicht gut. Bei uns können sie aber nur ein Bestandteil und nicht Hauptzweck der Fondsstrategie sein, weil die Liquidität sichergestellt sein muss. Nach unseren Kri- terien wird so eine Transaktion auch nur final abgeschlossen, wenn das Objekt män- gelfrei fertiggestellt und vermietet ist. So gesehen ist das Investment abgesichert. In welchem Stadium des Zyklus sehen Sie den deutschen und den österreichi- schen Immobilienmarkt? Wie stark können die Preise noch steigen? Es gilt ja als ausgemacht, dass die Nutzer der immer teurer werdenden Immobilien jede Miete mittragen können und wol- len. Ist das nicht viel zu kurz gedacht? Vor fünf Jahren konnte sich niemand vor- stellen, dass die Veranlagungszinsen nega- tiv sind. Ich kann Ihnen nicht beantworten, wie tief die Immobilienrenditen noch fallen könnten. Und ich traue mich auch nicht, Grenzwerte zu prognostizieren. Bei den Wiener Zinshäusern liegen wir schon bei unter zwei Prozent. Für den einzelnen Privatinvestor mag das genügen, aber wie sieht das für einen Fonds aus? Wir müssen eine gewisse Rendite zeigen. Dafür gibt es rechnerische Grenzen. Denn es müssen noch Anschaffungsnebenkosten, allfällige Modernisierungs- und Instand- haltungskosten abgezogen werden. Jede Rendite unter vier Prozent ist für einen Fonds nicht darstellbar, das gilt sowohl für die Publikums- als auch für die Spezial- fonds. Die Rendite ist aber nur die halbe Wahrheit. Für uns ist entscheidend, wie der Cashflow zu der Rendite ist und dass er über einen langen Zeitraum nachhaltig ist. Was meinen Sie damit? Wir müssen uns natürlich auch über nach- haltige Mieten unterhalten. Beispiel Woh- nen: Die Mieten der Erstvermietung, die man in Wien zurzeit solide mit 12,50 bis 13 Euro und in sehr guten Lagen sogar mehr erzielt, setzen wir nur für drei Jahre an. Dann gehen wir auf ein niedriges Niveau von 10,50 bis elf Euro netto. Denn es wäre nicht legitim, die heutige punktuelle Markt- betrachtung einfach fortzuschreiben. Viele Investment Manager sind in ihren Prognosen großzügig bei den Mietpreissteigerungen und geizig bei den Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierung. Damit lassen sich zwar hohe Preise schönrechnen. Aber erhöht dieses Vorgehen nicht das Potenzial für einen Rückschlag? Aus Verkäufersicht ist es durchaus legitim, in den Verkaufspreis eine Erwartung einzu- preisen. Wir bekommen oft Angebote, die nur auf den ersten Blick gut aussehen, zum Beispiel: eine Rendite von 4,25 Prozent bei Wohnimmobilien. Dabei ist aber eine Net- tomiete von 13 Euro kapitalisiert. In unserer eigenen Kalkulation setzen wir 10,50 bis elf Euro dagegen, dadurch beträgt die Rendite „nur“ 3,75 Prozent. Die Frage ist, ob die Rendite mit der eigenen Kalkulation für einen selbst attraktiv genug ist. Das Gleiche Alexander Budasch: „Aus Verkäufersicht ist es durchaus legitim, in den Verkaufspreis eine Erwartung einzupreisen. Wir bekommen oft Angebote, die nur auf den ersten Blick gut aussehen.“ » Jede Rendite unter vier Prozent ist für einen Fonds nicht darstellbar. « Alexander Budasch, LLB Immo KAG Foto: © Günter Menzl Alexander Budasch Alexander Budasch, Jahrgang 1972, hat an der TU Wien Architektur studiert und 2003 als Diplominge- nieur abgeschlossen. Nach dem Studium hat er zu- nächst als Immobiliensachverständiger gearbeitet, eher er 2012 CEO der Bank Austria Real Invest Immo- bilien KAG wurde. Im Juli 2015 wechselte Budasch zur LLB Immo KAG, in der er Sprecher der Geschäfts- führung und verantwortlich für sämtliche Immobilien- fonds ist. Schwerpunkte in der Geschäftsleitung sind u. a. die Fondsstrategie und das Risikomanagement. sachwerte I alexander budasch | llb immo 154 www.fondsprofessionell.at | 4/2018