FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2018

weniger ertragreich als erwartet. Und nicht sel- ten sind Investoren enttäuscht.“ (Aus dem Buch „Vorsorgewohnungen“ von Sandra Bauernfeind u. a., Manz Verlag; Anm.). Diese deutsche For- mulierung ist auch das Fazit unserer Studie. Hain: Man muss das umdrehen: Der Anleger erwirbt einen Sachwert, der einen laufenden Er- trag bringt. Das gibt es sonst nicht. Außerdem ist die Immobilie ein relativ sicheres Investment. Wenn nicht der absolute „Worst Case“ passiert, hat der Kunde auf jeden Fall Eigentum erwor- ben mit einer Ertragskomponente, die es auch bei einem zwischenzeitlichen Leerstand gibt. Welche Alternativen hat der Anleger? Ich be- treibe auch eine Crowdinvesting-Plattform: Das Crowdinvestment ist auch mit Immobilien ein Risikoinstrument. Die höheren Zinsen locken die Anleger an, aber es liegt allein in ihrer Ent- scheidung, wohin die Reise geht. Bei zwei Wohnungsangeboten mit unterschiedlichen Ren- diteerwartungen greifen die Anleger in der Re- gel zur höheren Rendite, auch wenn das Ange- bot mit der niedrigeren Rendite richtig konser- vativ gerechnet ist. Prantner: Da gebe ich Ihnen recht. Es wäre aber gut, wenn nicht von einer risikolosen Veranla- gung gesprochen wird. Hain: Das ist es auch nicht, aber das Risiko ist überschaubar und relativ gering. Endlweber: In Ihrer Studie blenden Sie aus, dass es auch um Vergleiche zu anderen Investments geht, wenn von Sicherheit und Risiko gesprochen wird. Manchmal wird das in der Werbung missbräuchlich verwendet, aber die Werbung ist insgesamt vorsichtiger geworden. Hardt: Zu Recht, denn eine Wohnung ist kein Sparbuch. Hain: Die Anleger, die langfristig investieren, um etwa ihren Kindern etwas zu vererben, schauen sich definitiv mehr an als die Werbung. Endlweber: In der Studie deuten Sie an, dass die Anleger sehr steuerorientiert sind. Ver- nachlässigen Sie dabei nicht, dass die Anleger aus einem Sicherheitsdenken Bargeld gegen den Sachwert Immobilie tauschen und des- halb bereit sind, höhere Einstandspreise zu akzeptieren – mit oder ohne Steuervorteil? Zgubic: Wir haben das Thema in der Studie auf- gegriffen, weil es die Anbieter selbst in ihrer Werbung und in den Informationsunterlagen ins Zentrum rücken. Prantner: Das ist auch im Vertrieb und in der Beratung ein Thema. Raab: Es ist das Recht jedes Anlegers, der Ein- künfte aus Vermietung und Verpachtung hat, die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen. Das ist kein Steuervorteil. Der Eigentümer nutzt ein Recht, das jeder Unternehmer hat. Prantner: Die steuerlichen Aspekte sind aber keine kommode Wiese, sondern im Einzelfall eine steuerrechtlich komplexe Frage. Endlweber: Deshalb schicken die meisten An- bieter die Käufer zum Steuerberater. Zgubic: Das sind auch wieder Kosten. Endlweber: Aber sinnvolle Kosten. Zgubic: Ja, schon. Aber man muss alle Kosten, die mit dem Kauf und mit dieser Anlegerform verbunden sind, berücksichtigen. Endlweber: Sie schreiben in Ihrer Studie selbst, dass die Kosten unterschiedlich dar- gestellt werden. Sie fallen also nicht bei allen Anbietern unter den Tisch. Zgubic: Ganz genau. Prantner: Es gibt keinen einheitlichen Infor- mationsstandard. Es wäre natürlich gut, wenn die Nebenkosten vollständig aufgelistet wären. Und wir wünschen uns auch, dass bei den Finanzierungen zumindest der Effektivzinssatz und die Gesamtbelastung angegeben werden. Endlweber: Aus welchem Grund sind Sie eigentlich gegen eine teilweise Fremdfinanzie- rung? Das lässt sich jedenfalls aus der Studie herauslesen. Foto: © Cornelis Gollhardt » Bei zwei Wohnungen mit unterschiedlichen Renditen greifen die Anleger in der Regel zur höheren Rendite, auch wenn das Angebot mit der niedrigeren Rendite richtig konservativ gerechnet ist. « Dipl.-Ing. Philipp Hain, Selected Estate Alexander Endlweber, FONDS professionell: „In den Prognosen werden keine Mietabschläge vorgenommen. Stattdes- sen wird die anfänglich angesetzte Miete durchgehend über die folgenden 20 Jahre indexiert. Das ist unrealistisch.“ 158 www.fondsprofessionell.at | 3/2018 roundtable I vorsorgewohnungen