FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2018

Zgubic: Aber die Rendite hängt ja von den Kaufpreisen ab … Hardt: … und von der Miete. Eine Wohnung mit guter Ausstattung in einer guten Lage kann langfristig mit einer höheren Miete vermietet werden. Und bei den Renditeangaben geht es nicht um die exakte Rendite für den Anleger, sondern es geht um die Immobilienrendite (Net- to-Miete vs. Netto-Kaufpreis; Anm.) , die der Ver- gleichbarkeit der Angebote dient. Endlweber: In mancher Werbung wird schon so getan, also ob die Brutto-Mietrendite gleich das Ergebnis für den Anleger wäre. Hardt: Da bin ich bei Ihnen. Aber grundsätzlich werden die Angebote durch die Immobilien- rendite vergleichbar, wenn man dabei auch die Lage berücksichtigt. Hain: Wir arbeiten mit Anbietern zusammen, die immer drei Mietangebote einholen. Die Verga- beentscheidung liegt dann im Ermessen des Käufers. Wer mit der maximalen Miete den Renditeturbo zünden will, geht natürlich das Risiko ein, dass die Weitervermietung nicht mehr zum selben Preis erfolgt. Die Mieterbonität ist auch immer ein Thema. Meine Erfahrung ist, dass die Kunden klare Vorstellungen haben, gut informiert und mündig genug sind. Zgubic: Es geht darum, welche Informationen Interessenten bekommen und was ihnen vorge- rechnet wird. Danach richtet sich schon auch der Kaufpreis, den Sie lukrieren. Wenn man eine optimistische Rendite darstellt, kann man einen höheren Kaufpreis argumentieren. Endlweber: Eine geschönte Wirtschaftlich- keitsprognose rechtfertigt auf dem Papier höhere Preise. Das ist keine neue Erkenntnis. Hardt: Dem widerspreche ich für seriöse An- bieter deutlich! Die Käufer informieren sich im Internet und lassen sich keine zu teuren Woh- nungen aufschwatzen. Das gibt es nicht mehr oder höchstens im Einzelfall. Durch das Internet ist der Markt transparent geworden. Zgubic: Laut Immobilienpreisspiegel der Wirt- schaftskammer hat 2017 eine Eigentumswoh- nung in guten Lagen in Wien durchschnittlich rund 4.000 Euro gekostet, in normalen Lagen rund 3.500 Euro. Dafür bekommt man keine Vorsorgewohnung. Raab: Lassen Sie uns rechnen: Ein Grundstück kostet 1.100 Euro. Wenn wir es für 1.200 Euro weiterverkaufen, haben wir wegen der Neben- kosten nichts verdient. Die Baukosten betragen derzeit bei einem Projekt mit 2.000 Quadratme- ter Nutzfläche, wenn wir gut verhandeln, 2.500 Euro netto pro Quadratmeter. Hinzu kommen Nebenkosten unter anderem für Architekt, Sta- tiker, Bauphysik und Brandschutz. Das kostet 400 bis 500 Euro. In Summe liegen wir bei 4.100 Euro netto ohne Finanzierungskosten. Zgubic: Die veröffentlichten Baukosten sind weitaus niedriger. Raab: Das ist ein Märchen, und für kleinere Pro- jekte mit etwa 1.500 Quadratmetern bekommt man zurzeit nicht einmal ein Angebot einer Bau- firma. Höchstens für 3.000 Euro pro Quadrat- meter. Das ist die Realität. Zgubic: Wenn Sie unter diesem Preis nicht ver- kaufen können, weil Sie die Wohnung sonst her- schenken und nichts verdienen würden, müssen Sie auch sagen, dass die Rendite nicht drei Pro- zent, sondern eventuell nur 1,5 Prozent beträgt, wenn man ehrlich rechnet. Hardt: Der springende Punkt ist, dass es zwei Hebel gibt: die erwartete Miete und den Kauf- preis. Für die Mieten gibt es gute Vergleichszah- len, anhand derer man sieht, ob die Erwartung realistisch ist. Wir machen seit 30 Jahren Pro- jekte und haben die prognostizierte Miete in der Erstvermietung immer deutlich überschritten, weil wir eben nicht von Fantasiemieten ausge- hen. Man muss also dem Kunden erklären, dass die Mietannahmen realistisch und mit Angebo- ten von Maklern unterlegt sind. Wenn der Kunde mehr will und vielleicht nicht so auf die Mieter- bonität achtet, ist das sein Risiko. Endlweber: In den langfristigen Prognosen werden meistens keine Mietabschläge vorge- nommen. Stattdessen wird die anfänglich an- Dr. Manfred Raab, Raab & Raab: „Es ist das Recht jedes Anlegers, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen. Das ist kein Steuervorteil.“ Fotos: © Marlene Fröhlich » Der › Worst Case ‹ ist für mich, wenn das Kernkraftwerk Bohunice in die Luft geht. Dann wären unsere Vorsorgewoh- nungen in Wien tatsächlich nichts mehr wert. « Dr. Manfred Raab, Raab & Raab 154 www.fondsprofessionell.at | 3/2018 roundtable I vorsorgewohnungen