FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2017

91 www.fondsprofessionell.at | 4/2017 Der deutsche Markt kam nach der Finanz- krise recht glimpflich davon. Doch wer sich nach der deutschen Wiedervereinigung im Osten der Republik mit scheinbaren Schnäpp- chen eindeckte, der weiß, dass Direktinvest- ments in Immobilien deutlich riskanter sein können als vermutet. Breite Streuung Hinter einer Immobilienaktie dagegen steckt nicht nur ein Gebäude, sondern eine Vielzahl davon. Schon das sorgt für eine ge- wisse Risikostreuung. Ein Fonds, der seiner- seits in Dutzende REITs investiert, baut ein Portfolio auf, bei dem einzelne Flops kaum ins Gewicht fallen. „Globale Immobilien- aktien sind ideal, wenn man in Core-Immo- bilien außerhalb des eigenen Landes inves- tieren möchte“, sagt René Höpfner, der bei LaSalle Investment Manage- ment in München die Kun- denbeziehungen in Deutsch- land, Österreich und der Schweiz verantwortet. Ent- sprechende Aktien böten eine „exzellente Diversifizierung nach Ländern, Immobilien- sektoren und Währungen“. Auch wenn REITs-Fonds nicht mit dem breiten Aktien- markt mithalten können – im Vergleich zu den Renditen am Immobilienmarkt sehen die Zahlen gut aus. Die Mor- ningstar-Kategorie „Immo- bilienaktien global“ umfasst 54 Fonds mit Vertriebszulassung in Deutsch- land oder Österreich. Ihr Volumen summiert sich auf 12,6 Milliarden Euro. Auf Sicht von fünf Jahren warfen diese Fonds im Schnitt immerhin 7,1 Prozent Rendite per annum ab. Der maximale Verlust in diesem Zeitraum be- läuft sich auf durchschnittlich 12,7 Prozent – ein akzeptabler Wert angesichts der Tatsache, dass es sich umAktienportfolios handelt. Reizvolle Kombination Gerade die Kombination aus Aktie und Immobilie mache den Reiz aus, meint Supple, der unter anderem den Luxemburger JPM Global Real Estate Securities Fund managt. „Wenn wir einen REIT analysieren, bilden wir uns zum einen eine Meinung zum funda- mentalen Wert des Immobilienportfolios, und zum anderen haben wir die Mechanismen des Aktienmarktes im Blick“, sagt er. „Wir suchen nach Immobilieninvestments, die an der Börse unterbewertet sind.“ Die tägliche Liquidität sorgt mitunter für Kursbewegungen, die nicht auf den ersten Blick einleuchten. In den Vereinigten Staaten leiden Immobilienaktien beispielsweise da- runter, dass die US-Notenbank Fed langsam begonnen hat, die geldpolitischen Zügel an- zuziehen. REITs gelten an der Wall Street als Anleihenersatz. Und wenn Anleihen plötzlich wieder höhere Renditen abwerfen, sind solche „Bond Proxies“ nicht mehr so gefragt. „Wenn der Markt ein steigendes Zinsniveau erwartet, ist das einerseits schlecht für REITs. Denn dann sinkt der Renditeaufschlag, den ein REIT bietet. Doch es ist keinesfalls so, dass Immobilienaktien bei steigenden Zinsen zwangsläufig unter Druck geraten“, sagt Supple. Steigende Zinsen könnten auch ein Zeichen dafür sein, dass die Wirtschaft gesun- de, und das wiederum spreche für anziehende Mieten. Supple: „In den Jahren 2004 bis 2006 beispielsweise erhöhte die Fed die Zinsen, und die REITs legten deutlich an Wert zu.“ Keine Angst vor höheren Zinsen Die Zinsen spielen bei Immobilienunter- nehmen auch an einer anderen Front eine wichtige Rolle: bei der Fremdfinanzierung. Besonders deutlich wurde das im Zuge der globalen Finanzkrise. Damals stürzten die Börsenkurse der REITs nicht nur wegen purzelnder Immobilienpreise ab, sondern vor allem wegen der Angst, dass die Konzerne es nicht schaffen würden, ihre hohen Kredite zu verlängern. Es gibt wenige andere Branchen, die so sehr auf funktionierende Banken an- gewiesen sind. Doch in den vergangenen Jahren haben die Immobilienunternehmen ihre Bilanzen bereinigt. Der Kredithebel sei deutlich klei- ner als vor der Finanzkrise, berichtet Supple. „Die Sorge, dass steigende Zinsen eine große Zahl von Immobilien- konzernen in Finanzierungs- schwierigkeiten bringen könnte, ist unbegründet“, so der Branchenexperte. „Die Verschuldung ist heute kein systematisches Risiko mehr.“ Risiken wittert er eher an- derswo. „Ein Thema, das die Branche gerade intensiv dis- kutiert, ist die Zukunft des Jens Kummer, Mars AM: „In Japan brachen die Preise in den Jahren 1990 bis 2013 um gut 60 Prozent ein.“ Wertstabile Häuser? Immobilienverluste in ausgewählten Ländern Nicht nur mit Immobilienaktien, auch mit Direktinvestments sind herbe Verluste möglich – in aktienähnlicher Höhe. Quelle: Mars Asset Management, Daten: nationale Daten, BIS Residential Property Price Database -60 % -50 % -40 % -30 % -20 % -10 % 0 % Deutschland (2008-2010) Dänemark (2007-2011) Niederlande (2008-2013) USA (2006-2011) Spanien (2007-2014) Griechenland (2008-2014) Lettland (2008-2010) Irland (2007-2013) Japan (1990-2013) –1,7 % , –60 9 % , –50 9 % , –50 0 % , –37 4 % , –37 3 % , –30 9 % , –21 2 % , –19 4 % Roelf Groeneveld, NN Investment: „Bürogebäude der nächsten Generation schaffen interessante Chancen.“