FONDS professionell Deutschland, Ausgabe 4/2016

162 www.fondsprofessionell.de | 4/2016 an A-Standorten und in den 1A-Lagen, son- dern auch in zweit- und drittklassigen Lagen historisch betrachtet sehr hoch seien. „In die- sen Lagen fallen die Preisrückschläge, wenn sie kommen, heftiger aus, und die anschlie- ßenden Erholungsphasen dauern länger“, er- klärt Gerber. Die steigenden Preise belasten permanent die Renditen. Trotzdem erwartet die Deutsche Bank bei langfristig vermieteten Objekte in guter Lage, den sogenannten Core-Immobi- lien, bis zum Jahr 2020 durchschnittliche Ren- diten von sechs bis acht Prozent im Jahr. Auf Anlegerebene fallen noch die Immobilien- und Fondskosten weg. Die niedrigeren Ren- diten müssen sich in den Fonds widerspiegeln – wenn sie nicht tricksen. Tatsächlich plant der im Oktober aufgelegte Fonds „Jamestown 30“ laufende Auszahlungen von nur noch vier Prozent. Bei den Vorgängerprodukten waren es noch bis zu sechs Prozent jährlich. Riskantere Investments für mehr Rendite will Jamestown nicht in Kauf nehmen. „Wir stehen nicht unter einem Investitionsdruck, sondern haben bis ins Jahr 2018 Zeit, die pas- senden Objekte zu suchen“, so Gerber. Des- halb hat Jamestown die Investitionskriterien des neuen Fonds unverändert gelassen. Die Fondsobjekte müssen sich in den großen Ballungsräumen an der Ost- und Westküste befinden, etwa in New York, Washington, Boston, Miami oder San Francisco. „Diese Märkte profitieren von der demografischen Entwicklung und werden weiteres Wirt- schafts- und Mietpreiswachstum sehen“, glaubt Gerber. 60 Prozent des Fondskapitals sollen in Büros und Einzelhandelsimmobilien fließen, der Rest in Mietwohnungen. Der Anbieter Wealthcap, der zurzeit gleich zwei Silicon-Valley-Fonds platziert, konzen- triert sich auf „Innovation Districts“. Damit sind Standorte gemeint, die sich in der Regel durch mindestens eine Elite-Universität, einen Branchenschwerpunkt und eine hohe Lebens- qualität auszeichnen. „Das Silicon Valley ist natürlich der ‚Blue-Print‘, aber auch an der Ostküste oder in Texas gibt es ‚Innovation Districts‘“, betont Wealthcap. Starker Büromarkt Schnäppchen bietet der US-Immobilien- markt nicht, dafür ist zu viel Geld im Markt, und die Rahmenbedingungen sind zu positiv, wie kurze Ausschnitte aus aktuellen Marktbe- richten zeigen. Ein wesentlicher Grund für die positive Entwicklung des Immobilienmarktes in den USA ist die niedrige Arbeitslosenquote. Davon profitieren die Büromärkte, die sich seit 2013 sehr stark entwickelt haben (siehe Grafik). In den vergangenen zweieinhalb Jah- ren wurden besonders viele Flächen neu ver- mietet. Dadurch ist der Leerstand in den ge- samten USA von 17 Prozent Anfang 2011 auf 13,4 Prozent im Herbst 2016 gefallen. Dieser Wert liegt laut Cushman & Wakefield unter dem langjährigen Durchschnitt von 15 Prozent. In vielen Me- tropolen wie New York, San Francisco, Charlotte, Seattle, Pittsburgh oder Boston stehen inzwischen weniger als zehn Prozent der Büros frei. Die hö- here Nachfrage treibt die Ange- botsmiete. Sie ist um etwa ein Fünftel gestiegen. Im Vergleich zum dritten Quartal 2015 be- trägt die Preissteigerung 5,5 Prozent. In New York, San Francisco, San Mateo County, Washington D.C. und Los An- geles sind Büros deutlich teuer als im Landes- durchschnitt. Marktbeobachter gehen derzeit davon aus, dass die positive Entwicklung in den kommenden Monaten zwar etwas ab- flacht. Nach Prognosen der Deutschen Bank bleiben aber die Leerstandsquoten von US- Büroimmobilien in den kommenden Jahren auf niedrigem Niveau. Dadurch seien weitere Mietsteigerungen durchaus möglich. Gute Aussichten Die Einzelhandelsimmobilien zeigen ins- gesamt eine ähnlich gute Entwicklung wie der Büromarkt. Die vermieteten Flächen und An- gebotsmieten sind kräftig gestiegen und der Leerstand deutlich gesunken. Trotzdem sehen die Analysten der Deutschen Bank diesen Markt nicht so positiv, weil er unter demAuf- stieg des Onlinehandels leide. Die wachsende Bevölkerung und steigende Konsumausgaben könnten die negativen Effekte aber dämpfen. Die Experten von Cushman & Wakefield ha- ben außerdem analysiert, dass zum Beispiel Güter des täglichen Bedarfs, Einrichtungsge- genstände und Geschenkshops im stationären Handel ihren festen Platz haben. Buch- oder Elektronikhändler werden gegen die E-Com- merce-Konkurrenz allerdings weiter an Boden verlieren. Aus Investorensicht sollte also ein Nahversorgungszentrum mit einem großen Lebensmittelhändler als Ankermieter eine ver- gleichsweise sichere Anlage darstellen. Der künftige Präsident Trump kündigte nach seiner Wahl vollmundig an, dass er das Wirtschaftswachstum der USA verdoppeln werde. Sollte ihm das tatsächlich gelingen, müssten sich die Immobilienmärkte in den kommenden Jahren stabil entwickeln. Insbe- sondere die Metropolen dürften weiter dyna- misch wachsen. ALEXANDER ENDLWEBER | FP sachwerte I us-immobilien Foto: © Jardai_modusphoto.de Jürgen Gerber, Jamestown: „Immobilien lassen höhere Renditen erwarten als Anleihen.“ Büronachfrage in den USA Büros sind stark nachgefragt. Mit der Vermietungsleistung sind auch die Mieten gestiegen. Quelle: Cushman & Wakefield Flächenumsatz Angebots- miete 20 22 24 26 28 30 0 7 14 21 Mio. Quadratfuß Dollar pro Monat und Quadratfuß 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Immobilienleerstand in den USA Die wirtschaftliche Entwicklung wirkt sich positiv auf die Immo- bilienmärkte aus. Der Leerstand sinkt. Quelle: Deutsche Bank Büroimmobilien -Leerstand Mietwohnungen -Leerstand Privathäuser -Leerstand R 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % 2011 2012 2013 2014 2015 ’16